Ref. Doctrina Especial para UTSUPRA. Derecho Civil y Comercial. Nuevo régimen de alquileres. Comentarios y críticas a la Ley 27.551. Análisis de las principales modificaciones al régimen existente. Por Nicolás M. Liberatore. Abogado graduado con diploma de honor de la Facultad de Derecho y Cs. Sociales (UBA). Docente de Contratos Civiles y Comerciales de la Facultad de Derecho y Cs. Sociales (UBA). Socio Titular de Liberatore & Asociados. SUMARIO: 1. Introducción; 2. La incorporación y validez del “domicilio electrónico”. 3.- Actualización del depósito y reforma del Art. 1196. 4.- Plazos. 5.- Indemnidad de la cosa e intimaciones. 6.- Resolución anticipada y renovación de contrato. 7.- Garantía del locatario. 8.- Ajustes del canon. 9.- Desalojos, mediación y denuncia ante A.F.I.P.
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1.- INTRODUCCION:
La idea del presente artículo es intentar echar algo de luz sobre algunos conceptos que establece la nueva ley de alquileres que reforma el Código Civil y Comercial, explicando algunos de ellos y brindando una opinión sobre su aplicación práctica.
2.- LA INCORPORACION Y VALIDEZ DEL “DOMICILIO ELECTRÓNICO”:
El Art. 1º de la ley 27.551, modifica y sustituye el Art. 75 de la redacción original del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), agregando que las partes de un contrato ”…Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
Como principal novedad, hay que tener en cuenta que este artículo no solo será aplicable a los contratos de locación, sino a todo el régimen contractual en general, pudiendo fijarse así domicilio electrónico también en un contrato de compraventa, de fideicomiso o el que sea.
Otra cuestión a tener en cuenta es que, atinadamente a mi entender, no se aclara a qué se refiere con domicilio electrónico o qué es y qué no, susceptible de ser considerado tal. En este sentido, seguramente lo primero que se nos cruce al mencionar “domicilio electrónico” sea una casilla de E-mail. Sin embargo, ¿Qué obstaría a que se pueda constituir como tal un Instagram, fijando como domicilio electrónico su buzón de mensajes directos? ¿O el Messenger de un Facebook determinado, o un Whatsapp, o Telegram, o incluso la tan recientemente célebre Tik Tok a través de su “inbox”?. La realidad, es que si la idea es darle mayor celeridad a las comunicaciones interpartes, tal vez otros medios electrónicos sean más eficaces que la casilla de correo. Ello, debido a que no todo el mundo dispone de la e-mail y en caso de tener, no siempre es revisado con frecuencia, sobre todo en lo que hace a la bandeja de “CORREO NO DESEADO”, donde generalmente van a parar los mensajes recibidos desde un remitente que remite algún mensaje por primera vez. Pero, y volviendo a la reseña inicial, al no identificar o pormenorizar aquellos medios que podrán ser utilizados como domicilios electrónicos, será la jurisprudencia, la doctrina y, sobre todo, los usos y costumbres de un mundo cuya aceleración digital es logarítmica, quienes irán delimitando los márgenes de éste.
En cuanto a la opinión personal sobre estos medios de notificación, solo puedo decir que la ley no puede escapar al dinamismo que requieren y exigen las relaciones personales y el tracto negocial expedito de hoy en día. Sin embargo, tengo mis reservas en cuanto a la validez o practicidad de muchas de estas notificaciones. Ello, por lo fácilmente hackeable que son los mismos y porque no requiere firma alguna (A este respecto, recordemos que de ninguna manera DOMICILIO ELECTRÓNICO implica FIRMA DIGITAL, la cual brinda la garantía de que el documento creado es de autoría de la persona que lo suscribe). En esa inteligencia, cuando uno remite una carta documento, el oficial del correo solicita que nos identifiquemos y, por ende, da plena fe en torno a que, quien la envía es quien dice ser. En el caso de los medios electrónicos, su autoría puede fácilmente entrar en duda en caso de un litigio y de ser así, generaría no solo mayores plazos, sino mayores costos ante una eventual pericia de ingeniero o similar. Al margen de todo esto, y ya más por una cuestión de olfato y experiencia profesional, son muchos los inconvenientes jurídicos a los que serán sometidos los abogados a partir de los profusos intercambios que se vendrán. Ello, por cuanto difícilmente una persona se “lance” a redactar per se una carta documento y la remita al locador/locatario. Pero en caso de constituir casillas electrónicas del tipo que sean, los mensajes por tal medio entre las partes adquirirán otro valor y entidad que puede incluso llegar a perjudicar a los sujetos intervinientes, los que al escribir seguramente carezcan de ciertos conocimientos técnicos o de los derechos que los asisten en una u otra situación.
Una vez más, y a riesgo de ser redundante, es prematuro calificar ab initio las ventajas o desventajas que podrá traer este nuevo “domicilio electrónico” ahora regulado (digo “ahora regulado” pues en la práctica, ya se utilizaba en muchos tipos de contratos). Veremos con el correr del tiempo y las diversas situaciones que se vayan suscitando en torno a él, qué nos dice la doctrina y jurisprudencia al respecto.
3.- ACTUALIZACIÓN DEL DEPÓSITO Y REFORMA AL ART. 1196:
El Art. en cuestión se reformó no solo en cuanto al depósito de garantía, sino también incorporando un párrafo que tiene como fin la protección del locatario de una situación que en la práctica era muy común a los efectos de la evasión fiscal por parte del locador. Sin embargo ambos supuestos aquí contemplados solo serán aplicables en caso que la locación tenga destino habitacional, excluyendo los restantes.
En ese sentido, y a diferencia del régimen anterior donde podía solicitarse un mes de depósito por año de contrato y se devolvía a valores de capital; ahora solo podrá pedirse como tope un mes de canon locativo por total (e independientemente de los años de duración del contrato). A su vez, el valor de depósito se fijará solo con el valor mensual inicial (máxime teniendo en cuenta que el contrato tendrá un canon variable a determinar, lo que hace imposible saber cuánto se pagará de renta al momento de la extinción). Al ser restituido, el valor a devolver deberá ser idéntico al del último mes de contrato, generando una suerte de actualización de la suma para el locatario. Respecto del borrador original de la reforma, que data del año 2016, se agregó también que en caso de haber impuestos o expensas a vencer, podrán ser descontadas tomando como base el último mes devengado de las mismas. Una vez abonados dichos servicios e impuestos por el locatario, deberá presentar las constancias al locador y éste deberá restituir las sumas retenidas.
Se intenta a partir de la norma, evitar retenciones indebidas por parte de los locadores, quienes en ocasiones se aprovechan y retienen el depósito a sabiendas que rara vez un locatario iniciaría una acción legal a los efectos exclusivos de que se le restituya el mismo.
Va de suyo aclarar que las causales que habilitan a retener parte o la totalidad del depósito por el estado de la cosa al momento de su devolución se mantienen igual que antes de esta reforma. Es decir, que la si la cosa es restituida con signos del desgaste usual causado por el debido, buen y normal uso de la misma durante el tiempo locado, no se podría deducir suma alguna (salvo que el contrato fije obligaciones tales como “restituirá el inmueble recién pintado”, o similares).
En cuanto a la aplicación práctica y los beneficios, o no, de la norma, claramente se intenta favorecer a los locatarios que dejan sus depósitos en pesos y a aquellos a los que se les exige más de un mes en concepto de depósito (cuestión que se puso de moda desde que se “prohibió” la percepción de comisiones a los locatarios en el ámbito de la C.A.B.A.). Solo resultaría perjudicial para aquellos previsores que al celebrar el contrato suelen dejar el depósito en dólares para que no se deprecie su valor. Pasemos a explicarlo con números: Supongamos que en junio de 2017 (recordemos que ahora los contratos son como mínimo de 3 años), celebré un contrato de locación que venció el 30/06/2020 por un valor inicial de $10.000.- y un valor final de $20.000.-. El dólar a la fecha de inicio estaba aproximadamente en 16 pesos, con lo cual debí dejar unos 625 dólares en concepto de depósito. Ahora bien, como dice la nueva ley, no se me puede restituir el mismo depósito, sino que el mismo debe ser actualizado al valor final del contrato. Es decir, restituidos los $20.000.- en dólares, nos estarían devolviendo (tomando como base la cotización aproximada de $70,50 del 01/07/2020), unos 285 dólares, perdiendo de esa manera en términos reales cerca del 50% del depósito. Y ello, claro está, sin siquiera contar con la cotización paralela. Así, y al parecer del redactor, la norma debió haber previsto esta cuestión y abrir la posibilidad de dejar depósitos en moneda extranjera, ya que es del día a día en materia contractual de locación y beneficia por igual a ambos contratantes: al locatario, pues en caso que se le reintegre no verá su valor depreciado y al locador, pues en caso de requerirlo para hacer arreglos o afrontar deudas existentes, su valor será mayor.
Como agregado y novedad en materia de locaciones, se agregó el inciso “D” del Art. 1196, el cual reza “…d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.”
Respecto a este último inciso que prohíbe la firma de pagarés o documentos que no formen parte del contrato original, la norma está dada en función de un uso habitual que se hacía de estos mecanismos para evadir impuestos. Se suscribía un contrato por un valor bajo o relativamente bajo en pesos y en forma paralela se firmaban pagarés mensuales con fecha de vencimiento análoga al de cada uno de los cánones a pagarse, y que sumados al mismo resultaban en la renta real convenida entre las partes. Al abonarse cada mes, se le restituía un pagaré o documento al locatario, debiendo entonces, y en caso de cumplirse con el esquema de pagos, llegar a la finalización del contrato sin ningún título pendiente de cancelación. A partir de ahora, y en virtud de lo dispuesto en el último inciso del nuevo artículo 1196, se veda esta posibilidad, generando el riesgo para el locador que en caso de no respetarla vea afectado en caso de litigio el efectivo pago de la totalidad del canon pactado.
4.- PLAZO:
En cuanto a este tema refiere, la única modificación que sufre el Art. 1198 se da en torno al plazo mínimo locativo, el cual pasa a ser de tres años para todo destino. Recordemos que en la antigua ley de locaciones urbana (Ley Nº 23.091) teníamos un plazo de 2 años para destino habitacional y 3 para otros destinos, plazos que al sancionarse el Código Civil y Comercial se unificó en 2 años. Si bien se mantuvo la unificación se aumentó dicho plazo, pasando a ser el mínimo, por todo concepto de tres años (esto implica que en caso de ser realizado por un plazo menor, el mismo se reemplaza por el mínimo legal indisponible).
Sin perjuicio de lo expuesto se mantuvo en la presente reforma la incorporación habida por el CCyC, referida a la recepción de la jurisprudencia que venía dándose previo al año 2015 para lo que son las renovaciones contractuales de contratos locativos. De esta forma, el plazo mínimo de vigencia del contrato está dado solo para el primer contrato, pudiendo el locatario renunciar en forma expresa al mismo en caso que se encuentre en tenencia de la cosa –es decir y traducido al criollo, que se trate de una renovación y no un contrato primigenio- El fundamento de ello es porque si el locatario o inquilino ya se encuentra en tenencia de la cosa, no hay plazo mínimo que asegurarle pues ya data de otro contrato precedente.
A fin de evitar fraudes en cuanto a presuntas renovaciones que violen el plazo mínimo legal, el Art. 1199 establece que aún cuando se fije destino de habitaciones amuebladas o turismo (método habitual para hacer de manera clandestina contratos semestrales autónomos) si el contrato o los contratos consecutivos superan los tres meses, se presume que no fue hecho con tales fines (presunción que, a todas luces, es iuris tantum y admite prueba en contrario).
5.- INDEMNIDAD DE LA COSA E INTIMACIONES:
El Art. 1201 es uno de los que más modificaciones sufre en cuanto a su extensión, agregándose mecanismos y plazos a favor del locatario tendientes a hacer más expedito y tramitar con mayor celeridad las reparaciones que hacen al objeto del contrato, es decir, el correcto y pacífico uso y goce de la cosa locada.
Así, la actual redacción del Art. 1201 fija los siguientes plazos: “…En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.”
Por empezar, modifica la descripción terminológica que hace de las situaciones de reparación a cargo del locador, ya que referido a la conservación de la cosa, donde la versión original de la reforma indicaba que tendría a su cargo las originadas en su “calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”, las define contrario sensu, indicando que serán a su cargo todas aquellas cuyo origen no sea imputable al locatario.
En lo que hace a las reparaciones urgentes, encontramos uno de esos puntos en donde la notificación al “domicilio electrónico” que mencionamos al inicio del artículo, contará con especial importancia, pues si tenemos una reparación de emergencia (inundación por pinchadura de un caño, cortocircuito con riesgo de incendio, pérdida de gas, o similar) no se puede de manera alguna esperar a que se notifique una carta documento, debiendo actuar como la situación lo amerita, de manera inmediata. En este sentido, la norma prevé 24 horas corridas para el caso de las reparaciones urgentes y 10 días corridos para el resto de las mismas. Asimismo, la norma menciona que no solo en caso de silencio, sino en caso de renuencia, el locatario podrá efectuar las reparaciones a costa del locador. Sin embargo, en caso que luego de efectuadas por el inquilino las reparaciones, el locador pueda probar que las mismas no le correspondían o fueron pagadas excesivamente, este último podrá excepcionarse en el pago o solamente abonar el justo precio que la reparación ameritaba.
En cuanto al nuevo Art. 1201 in fine, no está demás que se incorpore la premisa dispuesta ya que lo que abunda no daña, pero es la misma solución a la que se llegaría aplicando el principio general básico de toda notificación referido a que cada quien es responsable del domicilio que constituye, máxime si como la ley refiere, se frustra la notificación con culpa del pretenso notificado.
6.- RESOLUCION ANTICIPADA Y RENOVACIÓN CONTRACTUAL:
Estos temas son tratados en los Arts. 9 y 10 de la ley 27.551 e introducen una novedad atinada respecto de los derechos del locatario a la hora de evaluar la renovación, o no, de la cosa locada.
Así, sin perjuicio que a pesar de transcurrir las legislaciones en la materia, se opta por continuar llamando “Resolución” a un modo de extinción que no es más que una rescisión legal, el Art. 1221 se mantiene prácticamente igual, salvo por un supuesto que se incorpora y permite al locatario rescindir el contrato sin devengarse el pago de multa alguna.
Esta facultad, que solo está disponible para los contratos de locación con destino habitacional, nos dice que notificando al locador con tres meses de antelación la “resolución” anticipada del contrato no acarrearía pago de multa para el locatario. Resta interpretar el artículo en cuanto a si dicha opción puede ser ejercida a partir de los 6 o de los 9 meses. ¿Por qué? Nos dice en su parte pertinente el Art.: “cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”. En este sentido, no faltará quien interprete, si así le sirve, que el plazo de seis meses que se pide es para remitir la notificación y no para efectivizar la rescisión, lo que implicaría que el plazo mínimo para rescindir sin punición sería de 9 meses y no 6. En cuanto al suscripto, creo que la norma es clara y la separación por la puntuación indica de manera acabada y sin lugar a dudas que los 6 meses a que se hace referencia son el plazo mínimo para rescindir y no para notificar. Sin embargo, tal como dice el dicho…hecha la ley, hecha la trampa. Dejo en cuanto a ello planteado el interrogante.
En torno al Art. 1221 bis que se incorpora, el Código vino a receptar una cuestión que ya venía gestándose parcialmente en la práctica, que es el hecho de sentarse a conversar y negociar los términos de una posible renovación contractual con al menos tres meses de antelación a la finalización del convenio para los alquileres con destino habitacional. Como variante, le agregó la facultad del locatario de rescindir sin multa en caso de silencio o renuencia en la negociación/renovación por parte del locador y vencidos los 15 días corridos dispuestos por la norma. La solución se halla a todas luces coherente, teniendo en cuenta que en caso que no vaya a renovar el contrato, el locatario debe buscar vivienda donde mudarse al extinguirse el mismo. En esta inteligencia, y a tenor del déficit habitacional que existe en el país, con foco en los grandes centros urbanos, si el locatario encuentra un inmueble que reúna las condiciones que busca y se encuentra en una zona y precio accesibles, no puede darse el “lujo” de esperar a finalizar el contrato para cerrar la operación, ni de señarlo bajo la promesa de ingresar a los 30 o 60 días, pues el propietario de la nueva vivienda seguramente no quiera esperar por ello y perder dos meses de renta. En el tracto diario de las locaciones, los alquileres cuya relación costo/prestaciones es conveniente agotan su oferta en cuestión de días y, cuando no, horas. Es por ello que la ley le da la posibilidad al locatario de rescindir sin multa en caso de encontrar una nueva vivienda y evitar perder la posibilidad de contratar o tener que pagar doble canon para asegurarse el ingreso a su nuevo hogar. Lo que no nos dice el artículo es la antelación con la que ello debe ser notificado al locador, motivo por el cual entendemos que deberá pasar por el tamiz de la razonabilidad y equidad en base a cada situación dada (si firma un contrato para mudarse en 25 días y le notifica al locador 48hs antes de entregar el inmueble, dicho preaviso será tildado seguramente de abusivo).
7.- GARANTIAS DEL LOCATARIO:
Lo confuso del artículo en cuestión nos obliga a transcribirlo a efectos de ser visuales en cuanto a las críticas que le realizaremos:
Art. 13.- “Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.”
Considero el artículo un poco confuso y de difícil aplicación práctica, sumado a que del análisis efectuado descartaría el inciso “E” como garantía posible ya que, como expondremos a continuación, la garantía que se pretende al momento de celebrarse el contrato de locación claramente excede la que propiamente ya depende de la condición de locatario del co-contratante.
Si bien es cierto que dentro de los usos comunes del mercado locativo inmobiliario, suelen cometerse abusos en cuanto a la búsqueda de garantías, pues algunos locadores piden, por ejemplo, INMUEBLES DE PROPIEDAD DE FAMILIARES DIRECTOS DEL LOCATARIO QUE TENGAN SU ASIENTO EN LA C.A.B.A. (o en su defecto en la misma jurisdicción donde se suscriba el contrato). Cuando no, sumando como fiadores personales, lisos y llanos, principales pagadores y codeudores solidarios a los titulares de dicho inmueble, superponiendo así garantías. Partamos de la base que ya de por sí, la “garantía real” para los contratos de locación, no suele ser tal, pues no solo no existe como derecho real de garantía, sino que no se inscribe en los Registros de la Propiedad respectivos, y hasta incluso sigue siendo el inmueble de libre disposición, sin siquiera enterarse el locador si el mismo es enajenado durante el transcurso del contrato.
Así, y en términos prácticos, entiendo que la obligación que pesará sobre el locador de tener que elegir entre dos medios de garantir obligaciones que quedan librados a elección del locatario/obligado, pondrá a estos últimos en muchos casos en peor posición, pues el locador es quien tendrá a estos efectos la opción de CONTRATAR/NO CONTRATAR. Allí es donde veo la dificultad de su aplicación práctica (Uno como locatario puede en el caso de contratar elegir las dos garantías a su piacere, pero el locador no está obligado a alquilarle)
Por otro lado, el tope previsto en la norma es harto escaso, toda vez que en los casos donde hay desalojo forzoso del inmueble y se requiere hacer uso de las garantías tomadas, jamás las sumas debidas alcanzan solo cinco períodos o diez períodos, sino que hablamos de montos muy superiores, quedando así desprotegido el crédito que intenta resguardarse al pedirse la fianza o garantía.
Por último, los ingresos del locatario son desde ya un bien del mismo y por ende parte de su patrimonio que opera, en los términos CCyC, como garantía o prenda común de cobro de sus acreedores. En este sentido, pretender poner como garantía de un contrato el patrimonio del contratante (salvo derechos reales de garantía) no solo es redundante, sino un error técnico pues, como dijimos ut supra, su recibo de salario e ingresos ya son parte de la garantía de cumplimiento por el solo hecho de ser locatario y parte.
Resta asimismo ver la reglamentación del poder ejecutivo en torno a los incisos B, C y D del artículo.
8.- AJUSTES DEL CANON LOCATIVO:
A los fines de ser prácticos en el análisis que nos ocupa, transcribiremos a continuación el Art. 14 de la ley 27.551, por ser éste uno de los ejes centrales de la reforma (junto a la ampliación del plazo mínimo) y una de las normas más cuestionadas de la misma.
Art. 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Comencemos por analizar el primer párrafo, en donde se dispensa a los contratos de locación cualquiera sea su destino, de lo dispuesto por los Arts. 7º y 10 de la ley 23.928 (ley de convertibilidad). Estos artículos citados, y aún vigentes en nuestro ordenamiento, son los que prohíben la indexación de precios, la sujeción de los mismos a índices o la repotenciación de sumas. De esta manera, se abre la puerta a que los contratos de locación, puedan ser pactados a partir de índices variables de cualquier tipo –salvo los habitacionales en donde fija el índice de forma obligatoria-, tornando el contrato de conmutativo a aleatorio pues las ventajas y desventajas de la celebración del mismo no pueden conocerse ab initio por los contratantes.
En cuanto a los alquileres con destino habitacional, los párrafos 2º y 3º fijan obligatoriamente que el ajuste, en caso de preverse uno, debe ser anual y con sujeción a un índice que resultará del promedio entre el IPC (Índice de precios al consumidor) y el RIPTE(Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables), índice que será publicado oficialmente en forma mensual por el BCRA. Pero, ¿Cómo sería su cálculo práctico?
Supongamos que la ley entró en vigencia en junio de 2019 y que celebré un contrato de locación 01/07/2019 con vencimiento el 30/06/2022, partiendo de un canon inicial de $15.000.- Vencido el año, debería ajustar el alquiler, para lo cual tendré que ir a los índices publicados por el BCRA y chequear cuál es el valor actual del índice de Julio de 2019 (1,38), debiendo multiplicar éste por el canon que venía devengándose ($15.000.-) para saber el nuevo valor a pagarse. Así, 15.000 X 1,38, arrojaría un nuevo canon locativo de $20.700.- para el período julio/20 a junio/21.
Al empezar a sacar cuentas, me pareció prima facie que el cálculo no resultaba tan esperanzador para los inquilinos o locatarios, motivo por el cual me dispuse a comunicarme con amigos o familiares que se encontraran locando un mismo inmueble durante 4 o 5 años (así también incluía las actualizaciones que suelen hacer los propietarios entre contrato y contrato). Del cálculo efectuado resultó que, indefectiblemente, todos se encontrarían pagando en la actualidad no menos de un 30% más de alquiler que lo que actualmente abonan. El motivo de ello es simple, generalmente los cánones, suelen subir menos que la inflación promedio, pues como es de público y notorio, el año pasado hemos tenido una inflación anual del 53,8%, y paritarias promedio que rondaron el 45/50% anual (incluyendo la ejecución de las cláusulas “gatillo”) y no conozco, sinceramente, persona alguna que haya actualizado su contrato de locación a una tasa del 25/27% semestral.
Pero para no especular, se incluye a continuación el cuadro del promedio entre el IPC y el RIPTE (1), desde donde se tendrían que calcular los aumentos anuales. Lógicamente, al ser un índice variable, es imposible calcularlo a futuro y solo se incluyen los meses y años anteriores desde enero de 2007 a la fecha de sanción de la ley aproximadamente.
Insto a que cada quien pueda hacer sus propios cálculos para sacar las conclusiones prácticas que desee.
En cuanto a los alquileres con restantes destinos, y he aquí lo más preocupante, se liberó la posibilidad de indexar, pero no se fijó ni índice, ni periodicidad alguna, por lo que si bien deberá tener un canon locativo inicial, un contrato de locación con destino comercial, podría ser indexado y actualizado desde el segundo mes de vigencia a, supongamos, el precio de la nafta premium de una empresa de combustibles “X”. Visto desde cualquier ángulo, dejar librado un contrato a precios indexados no regulados en el marco de una economía inflacionaria es, cuando menos, un riesgo innecesario teniendo en cuenta el contexto en el que surge la normativa que nos ocupa.
Sin embargo, esto no quiere decir que los contratos de alquiler comerciales no puedan ser pactados a tasa de aumento fija como venía haciéndose o con aumentos semestrales. Ello, por dos motivos esenciales: 1) Por empezar, porque la norma no prevé índice de actualización obligatorio alguno para este tipo contractual; y 2) La jurisprudencia y doctrina predominante entiende que las normas de locación que no tengan destino habitacional no son de orden público y, por ende, disponibles por las partes.
Por último, y aquí planteo un interrogante a resolver. Siendo que el valor total del contrato, al menos en las locaciones con destino habitacional, será variable e imposible de calcular al momento de suscribirse, ¿Cómo serán calculadas y establecidas las comisiones de los corredores y/o los honorarios de los letrados si debieran, por ejemplo, hacer un desalojo a los 9 meses desde el inicio del contrato? Será un tema interesante ir viendo como se desenvuelve el asunto a medida que avance el aparato judicial sobre la ley.
9.- DESALOJOS, MEDIACION Y DENUNCIA ANTE A.F.I.P.:
El Art. 22 de la ley 27.551, en consonancia con lo dispuesto por el DNU 320/20 durante el A.S.P.O., modifica la Ley Nacional de Mediación quitándole el carácter de optativo al procedimiento previo para las acciones de desalojo y manteniendo solamente dicho carácter opcional (para el reclamante), solo a los efectos de la ejecución del contrato.
Si bien el suscripto considera que en la práctica es una herramienta eficaz que puede tender a ahorrar tiempo al negociar la salida pacífica del locatario renuente, obligar a mediar y agregar una instancia previa obligatoria va en contra del principio de celeridad que se pretende imprimirle. Recordemos que el proceso de desalojo según la propia legislación deberá tramitarse por el procedimiento más expedito que el ordenamiento procesal prevea para la jurisdicción.
Una cuestión importante a tener en cuenta si queremos iniciar la ejecución judicial de un contrato de locación, es que según el Art. 16 de la Ley, es obligatoria la denuncia del contrato por ante la A.F.I.P., siendo obligación del Magistrado informar el inicio de las actuaciones a dicho ente recaudatorio a fin que pueda tomar la intervención que estime corresponder.
CITAS Y REFERENCIAS:
(1) Cuadro relevado por el economista de Invecq Consulting S.A., Matias Surt, publicado en diversos medios y a través de su cuenta de Twitter en el siguiente enlace https://twitter.com/matiassurt/status/1271247775133556736?lang=es
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